錢教授(右)告訴記者,這個小廣場就是居民自己投資改造的。 董婉愉 攝
  老舊小區管理一直是難題。但在進香河路33號,幾位東南大學退休教授組成的業委會自管幾年後,400戶居民業主物業管理費上繳率達到96.7%,老教授們聘用的“5個半人”管理團隊,也實現收入有盈餘,積極性高漲。揚子晚報記者慕名前來,零距離瞭解教授們如何管理這個老小區。
  揚子晚報記者 董婉愉
  A 小區物業費怎麼收
  每平米0.35元,只要收取到90%以上 年底就獎勵每人每月600元
  “大院共有15幢樓,2.9萬平米建築面積,住戶401戶。”71歲的東南大學退休教授錢文輝對小區情況瞭然於心。這是東大自1979年-1984年期間建設的家屬院,在2009年以前一直由東大後勤保衛處直接管理,後來東大委托社會物業管理公司進駐,卻因管理資質不齊三年後退出。錢文輝自2006年起就被選為業委會主任,物業公司退出後,他從管理“後臺”來到前臺。他和業委會副主任胡培真在15幢樓的31個單元都發動了一位樓幢積極分子,向居民傳達繳納物業管理費的信息。胡培真告訴記者,物業管理費每平米0.35元,可能是目前南京市老舊小區中的最低標準,這部分錢收上來給5.5個保安、保潔員發放工資。為鼓勵保安發動業主繳費,業委會承諾大家,只要收取到90%以上,年底就獎勵每人每月600元。
  人員工資解決了,那麼維持小區硬件維修、停車管理等,則需要從車位費中另行收取。
  B 物業費不夠花怎麼辦
  停車費來補空缺 倉庫還裝修對外出租
  記者來到2幢的樓道看到,牆上的書報箱已很破敗,過道的窗戶也殘缺不齊,但衛生還算可以。“建一個不鏽鋼的報箱,一幢樓就要5000塊,雖然物業管理費有十多萬元的盈餘,但還不敢用在這方面。”胡培真告訴記者,三四十年高齡的房屋,將會隨時需要維修。
  記者算了一筆賬,按照目前物業管理費的標準,業委會收取的費用只夠發5.5個人的工資,連他們過節費、高溫費還不夠。那麼這部分缺口怎麼解決?“當然是每月每車100元的停車管理費。”錢教授說道。保安張師傅告訴記者,小區不規整,不能整齊划出停車位,凌亂地可以停放70輛車,但有20戶以此為藉口不繳費。業委會調研後決定,白天將大院內的20個“車位”提供給附近時代華府的車主,每月每車收取200元,用這個賬來補貼業主不繳費的漏洞,這也正是錢教授為主的業委會盈餘的關鍵。
  擔心維修等額外開支,他們還把院內以前東大作後勤的倉庫裝修,出租給兩家公司,這樣,進香河路33號大院的收入就比較樂觀了。
  C 為什麼管理人員會有0.5個人?
  有位看車師傅“兼職”看門 業委會就按半個人的費用給他
  面對記者的好奇,錢教授笑了:大院共有兩個門,大門在進香河路上,需要24小時專人看管,這裡就需要3個保安輪班;北門位處北京東路,是一扇小門,只有自行車或步行才能進出,門口有個老值班室,值班的石師傅在北京東路門口看放街道上的自行車。“他可以說一腳在門裡,一腳在門外。”錢教授說,石師傅的老伴有時也幫他看門,所以業委會就按半個人的費用給他們。再加上一個保潔員,和一個管理負責人,5.5個人在業委會的組織下,把一個不小的小區管理得井井有條。保潔員每天負責小區環境打掃,每十天再進入居民樓幢清掃,忙不過來時,3個保安幫忙,按照鐘點工資支付給他們。
  張師傅告訴記者,他們目前按南京最低工資標準1630/月拿工資,個別沒有退休單位的,憑藉當地辦理的社會保險憑據給業委會報銷做賬。每年11個節假日,每人還發1100元過節費,以及年底的紅包等。而記者詢問錢教授:業委會每月的勞務費是多少?胡培真說,他每月200元,錢教授每月400元。
  D 居民們對小區的管理買賬嗎
  居民感謝老教授們的無私付出 街道也是稱贊有加
  居民們對小區的管理買賬嗎?住在2幢的居民老劉說:小區安全衛生,一是仰仗大家素質高,二要感謝老教授們的無私付出。“我們也希望不繳停車費的鄰居,多為他們考慮,儘快把費用交了吧。”記者瞭解到,這裡位於主城核心區,又是南師附小學區,儘管房屋“高齡”,但二手房價已炒到3萬元以上一平米。老劉感激地說,這個房價裡面也有業委會管理的功勞!
  記者隨後採訪了新街口街道城管黃文明科長。他對於錢教授等幾位老人的付出有贊賞也有感動:“他們不拿或只拿很少的費用,每天琢磨如何管理創新,跑房產、城管,跑國資部門,就是想為居民爭取更多的權益。”他說下一步想幫助這個自管機構註冊成立物業公司,讓時代華府在小區停車繳費能夠合法化。  (原標題:“5.5個人”管理3萬平米小區井井有條 物業收入還有盈餘)
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